Liste des charges locatives incombant au locataire : Tout ce que vous devez savoir
Lorsqu’un locataire occupe un logement, il ne paie pas seulement son loyer. Il doit aussi s’acquitter de certaines charges locatives, aussi appelées charges récupérables, que le propriétaire avance mais qu’il peut lui refacturer. Ces charges sont strictement encadrées par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 et couvrent principalement les frais liés aux services, à l’entretien des parties communes et aux taxes récupérables.
Mais quelles sont précisément ces charges ? Comment vérifier leur légitimité ? Voici un guide complet pour comprendre les charges locatives que vous devez payer en tant que locataire.
1. Charges locatives liées aux services et consommations individuelles
Certaines dépenses sont liées à l’usage quotidien du logement et des services communs. Ces frais peuvent être refacturés au locataire, notamment :
✅ Consommation d’eau froide et d’eau chaude :
- Si le logement est équipé d’un compteur individuel, le locataire paie sa propre consommation.
- Si l’immeuble dispose d’un compteur collectif, la répartition se fait selon des critères définis (souvent en fonction des tantièmes ou de la surface du logement).
✅ Chauffage collectif :
- Lorsque l’immeuble est chauffé par une chaudière collective, le coût du combustible et l’entretien courant sont récupérables auprès des locataires.
✅ Électricité des parties communes :
- L’éclairage des couloirs, de l’ascenseur, du parking et des espaces extérieurs fait partie des charges récupérables.
✅ Ascenseur :
- L’entretien, la consommation d’électricité et les petites réparations sont à la charge du locataire, sauf en cas de travaux majeurs (qui restent à la charge du propriétaire).
2. Charges d’entretien des parties communes et équipements collectifs
L’entretien et le bon fonctionnement des parties communes sont également à la charge des locataires. Ces frais comprennent notamment :
✅ Nettoyage des parties communes :
- Escaliers, couloirs, halls d’entrée, caves, parkings et locaux poubelles.
- Produits d’entretien et rémunération du personnel d’entretien.
✅ Ramassage des ordures ménagères :
- Participation aux frais liés à l’élimination des déchets.
✅ Entretien des espaces verts :
- Tonte des pelouses, taille des arbres et arbustes, entretien des fleurs et des allées.
✅ Réparations et entretien courant des équipements collectifs :
- Chauffage collectif, interphone, digicode, antenne TV collective, ventilation, portes automatiques.
3. Taxes et redevances récupérables
Certaines taxes locales sont également imputables aux locataires :
✅ Taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) :
- Facturée sur la taxe foncière du propriétaire, elle est répercutée sur le locataire via les charges locatives.
✅ Redevance d’assainissement :
- Participation aux frais de traitement des eaux usées.
✅ Participation à certaines dépenses de voirie (si mentionné dans le bail) :
- Par exemple, l’entretien des trottoirs ou le nettoyage des voies privées.
4. Obligations du propriétaire et du locataire concernant les charges locatives
🔹 Le propriétaire doit :
Avancer les frais liés aux charges récupérables avant de les refacturer.
Fournir un détail précis des charges dans l’avis d’échéance ou la régularisation annuelle.
Justifier les montants en présentant les factures et documents comptables.
🔹 Le locataire doit :
Régler les charges demandées en même temps que son loyer, selon le mode prévu dans le bail (provision avec régularisation ou forfait).
Vérifier la justification des charges et demander des explications en cas de doute.
5. Questions fréquentes sur les charges locatives
📌 Quelles charges peuvent être demandées en plus du loyer ?
Toutes les charges récupérables définies par le décret de 1987 peuvent être refacturées au locataire, mais aucun frais supplémentaire ne peut être ajouté sans justification.
📌 Comment vérifier si mes charges sont justifiées ?
Le locataire peut demander au propriétaire les justificatifs des charges (factures, contrats d’entretien, etc.). En cas de doute, il peut également consulter le décret n° 87-713 du 26 août 1987.
📌 Quelles charges ne sont pas récupérables par le propriétaire ?
- Les gros travaux de réparation (toiture, ravalement de façade, remplacement de chaudière collective).
- Les honoraires de gestion du syndic.
- La taxe foncière.
📌 Comment contester une régularisation de charges ?
Si un locataire estime que les charges sont trop élevées ou injustifiées, il peut demander une explication au propriétaire. En cas de litige persistant, il peut saisir la Commission départementale de conciliation (CDC).
📌 Que faire si mon propriétaire ne me fournit pas de justificatifs de charges ?
Le locataire peut exiger ces documents et refuser la régularisation en l’absence de preuves. En cas de non-réponse, il peut saisir la justice pour demander un remboursement des trop-perçus.
6. Tableau récapitulatif des charges locatives
Voici un tableau détaillé pour savoir quelles charges sont récupérables et lesquelles ne le sont pas :
| Type de charge | Détails | Payée par le locataire ? |
|---|---|---|
| 🔹 Consommation d’eau et d’énergie | ||
| Eau froide et chaude | Selon compteur individuel ou répartition collective | ✅ Oui |
| Chauffage collectif | Entretien et consommation (gaz, fioul…) | ✅ Oui |
| Électricité des parties communes | Escaliers, ascenseur, parking… | ✅ Oui |
| 🔹 Entretien des équipements collectifs | ||
| Ascenseur | Entretien, réparations courantes, électricité | ✅ Oui |
| Interphone et digicode | Réparations et maintenance | ✅ Oui |
| Antenne TV collective | Entretien et réglages | ✅ Oui |
| Ventilation mécanique contrôlée (VMC) | Nettoyage et réparations courantes | ✅ Oui |
| Portes automatiques et barrières | Réparations et maintenance | ✅ Oui |
| 🔹 Nettoyage et entretien des parties communes | ||
| Parties communes (halls, escaliers…) | Nettoyage et produits d’entretien | ✅ Oui |
| Locaux poubelles | Nettoyage et désinfection | ✅ Oui |
| Espaces verts | Tonte, taille, entretien | ✅ Oui |
| Ramassage des ordures ménagères | Service de collecte | ✅ Oui |
| 🔹 Taxes et redevances | ||
| Taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) | Payée par le propriétaire mais récupérable | ✅ Oui |
| Redevance d’assainissement | Participation au traitement des eaux usées | ✅ Oui |
| Participation à certaines dépenses de voirie | Si mentionnée dans le bail | ✅ Oui |
| 🔹 Charges qui ne sont PAS récupérables | ||
| Travaux de gros entretien et réparations | Ravalement de façade, toiture, ascenseur neuf… | ❌ Non |
| Remplacement d’équipements | Chaudière collective, ascenseur… | ❌ Non |
| Taxe foncière | Impôt local payé par le propriétaire | ❌ Non |
| Frais de gestion du syndic | Rémunération du gestionnaire d’immeuble | ❌ Non |
| Honoraires de gestion locative | Frais d’agence pour la gestion du bien | ❌ Non |
7. Comment contester une régularisation de charges locatives ?
Il arrive que des locataires reçoivent une régularisation de charges plus élevée que prévu. Si vous pensez qu’une erreur a été commise, voici les étapes à suivre :
🔍 1. Vérifier les justificatifs des charges
Le propriétaire ou le syndic doit fournir un détail précis des dépenses engagées pour justifier la régularisation. Le locataire peut demander :
✔️ Les factures des prestataires (eau, électricité, entretien…)
✔️ Les contrats d’entretien des équipements collectifs
✔️ Le décompte des charges pour l’ensemble de l’immeuble
👉 À savoir : Le bailleur a un mois pour présenter ces justificatifs après la demande du locataire.
📝 2. Comparer avec le décret n° 87-713
Le locataire peut vérifier si les charges facturées font bien partie de la liste des charges récupérables. Si des frais non justifiés apparaissent (exemple : travaux non récupérables), ils doivent être contestés.
📩 3. Contacter le propriétaire ou le syndic
Un simple courrier recommandé avec accusé de réception peut suffire à résoudre le litige. Il doit préciser les points contestés et demander des explications.
⚖️ 4. Saisir la Commission Départementale de Conciliation (CDC)
En cas de désaccord persistant, le locataire peut saisir gratuitement la CDC, qui tentera de trouver une solution à l’amiable.
⚠️ 5. Recours en justice (en dernier recours)
Si aucune solution n’est trouvée, il est possible de saisir le Tribunal judiciaire. Cela peut aboutir à une annulation des charges injustifiées et, dans certains cas, à un remboursement des sommes versées à tort.
8. Cas particuliers et exceptions
Certaines situations peuvent modifier le montant ou la répartition des charges locatives.
Location meublée et charges forfaitaires
Dans un bail meublé, les charges peuvent être payées sous forme d’un forfait mensuel, sans régularisation annuelle. Cependant, ce forfait doit être proportionné aux dépenses réelles.
Logements neufs ou en copropriété
Les immeubles neufs avec des équipements modernes (vidéosurveillance, domotique, parkings sécurisés…) peuvent engendrer des charges plus élevées. Dans une copropriété, la répartition se fait selon les tantièmes du lot.
Travaux dans l’immeuble : qui paie quoi ?
- Petites réparations (entretien courant) → à la charge du locataire
- Travaux de rénovation (façade, toiture, ascenseur neuf, mise aux normes… ) → à la charge du propriétaire
👉 Bon à savoir : Même si un propriétaire décide de rénover un équipement collectif, il ne peut pas en répercuter le coût sur le locataire !
Bien comprendre ses charges locatives pour éviter les mauvaises surprises
Les charges locatives sont une part importante du budget logement. En tant que locataire, il est essentiel de vérifier leur légitimité, de demander des justificatifs si nécessaire et de savoir comment contester en cas de désaccord.
🔹 Rappel des points clés :
✔️ Les charges récupérables concernent les services, l’entretien et certaines taxes locales
✔️ Elles doivent être justifiées par le propriétaire via des factures et documents officiels
✔️ En cas de litige, plusieurs recours existent : demande d’explication, conciliation, action en justice
